재개발· 재건축·리모델링 차이ㅣ추진절차·안전진단 절차 총정리

도시정비사업은 재개발과 재건축으로 나뉘는데요, 도시 기능 회복 위해 기반시설을 새로 짓는 사업입니다.

 

재개발사업은 재건축사업과는 달리, 낙후된 주거환경까지 모두 정비하며 공공사업의 성격을 띄는 차이점이 있습니다.

 

재개발과 재건축 그리고 리모델링까지 차이에 대해서 알아보겠습니다.

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1. 재개발 개념

① 뜻

• 일정 지역 전체를 새로 짓는 사업(=뉴타운)
• 정비사업 중 하나로 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위해 도시환경을 개선하는 사업

② 안전진단: 없음

③ 조합원 자격: 토지 또는 건축물 소유자 및 그 지상권자(당연가입)

④ 주거이전비 등 보상: 있음

⑤ 현금청산자: 토지 수용

⑥ 초과이익환수제: 없음

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2. 재개발의 종류

 

① 보전 재개발: 건물 노후가 심하지 않거나 역사적·문화적으로 보전가치 있는 지역을 현상유지하면서 기반시설을 중심으로 개선

② 수복 재개발: 낡은 건물이나 기반시설만 지음

③ 전면 재개발: 건물·주택이 심하게 노후화되었고 기반 시설이 열악한 지역을 철거 후 새로 지음

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3. 재개발사업의 추진 절차

 

1) 도시 및 주거환경 정비기본계획 및 도시 및 주거환경 정비계획 수립 시작

2) 재개발사업 조합설립추진위원회 구성하여 재개발사업조합을 설립

3) 사업시행인가 받아 사업 시작

4) 분양절차를 거쳐 관리처분계획이 인가되면 철거 및 착공

5) 공사가 완료되어 준공이 인가되면 이전고시를 하고 조합은 청산절차 진행하여 재개발사업 완료

 

① 절차개관(조합 시행의 경우) : 기본계획 수립 → 정비계획 수립 및 정비구역 지정 → 추진위원회 구성 → 창립총회 → 조합설립 인가 → 시공자 선정 → 사업시행인가 → 분양공고 및 분양신청 → 감리자 선정 → 관리처분인가 → 이주·철거·착공 → 준공검사 신청 → 준공인가 → 이전고시 및 청산

 

② 절차개관(조합 외 자의 경우) : 기본계획 수립 → 정비계획 수립 및 정비구역 지정 → 주민대표회의 구성 및 승인 → 시행자 지정 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 이주·철거·착공 → 자체 준공검사 → 이전고시 및 청산

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재개발은 면적이 넒고 이해관계가 복잡하여 시간이 오래걸립니다.

 

주민의 동의를 받기도 쉽지 않고 상가 건물이 있는 경우 권리금으로 문제가 발생하는 경우가 많습니다.

 

재개발은 기존의 부동산이 전부 소멸되면서 권리도 모두 소멸하는데요, 대신 새로운 부동산에 대한 권리를 보장하는 공용환권이 있습니다.

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재건축은 재개발에 속하는 것입니다.

 

다만 재건축은 재개발처럼 도정법상 정비구역으로 지정되지 않더라도 기존 공동주택 20세대 이상의 주택을 새로 짓는 요건을 갖추면 진행 가능합니다.

 

4. 재건축 개념

① 뜻

• 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업

② 안전진단: 있음(공동주택 재건축만)

③ 조합원 자격: 건축물 및 그 부속토지 소유자 중 조합 설립에 찬성한 사람(임의가입)

④ 주거이전비 등 보상: 없음

⑤ 현금청산자: 매도청구

⑥ 초과이익환수제: 있음

⑦ 재건축 조합설립을 위한 동의율: 75% 이상

 

 

5. 재건축 안전진단 절차

 

공동주택의 구조안전성 30%, 주거환경 30%, 노후도 30%, 비용편익 10% 등을 평가하는 안전진단이 필수사항입니다.

 

준공 후 30년인 재건축 가능 연한을 채운 단지는 안전진단을 통과해야 정비사업 구역으로 지정될 수 있습니다.

 

① 예비안전진단

② 정밀안전진단(1단계, 2단계로 나뉘어진행) A ~ E 등급 결정

• A ~ C 등급(56~100점): 재건축 불가
• D(31 ~ 55점) ~ E(30점 이하): 재건축 가능
• D 등급 → 한국건설기술연구원, 시설안전공단에서 적정성 검토
• E 등급 → 적성성 검토 불필요, 바로 재건축 추진 가능

 

재건축은 이렇게 절차가 복잡하여 안전진단부터 입주까지 최소 7년 ~ 10년 이상이 걸리기도 합니다.

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6. 리모델링

• 기존 건축물 골조를 유지한 채 실내를 건축 또는 증축, 기존 건축물을 철거하는게 아님
• 기존 가구수의 15% 이내까지만 증축이 가능하여 기구 수 늘리는게 한계가 있음

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7. 리모델링 방식

① 수평증축

• 85㎡ 미만이면 전용면적의 40%이내 확장 가능

 

② 수직증축

• 85㎡ 이상이면 전용면적의 30%이내 확장 가능
• 14층 이하 → 최대 2층 확장 가능
• 15층 이상 → 최대 3층 확장 가능

 

리모델링은 설계나 증축 측면에서 제한이 있지만 재건축보다 규제나 절차가 복잡하지 않습니다.

 

안전진단 C등급 이상이면 추진이 가능하며 조합설립 동의율은 66.7% 이상이면 가능합니다.

 

따라서 시간도 오래걸리지 않고 비용도 많이 들지 않습니다.

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이렇게 재개발, 재건축, 리모델링의 뜻과 차이에 대해 간단한게 알아보았습니다.

 

요즘 재개발, 재건축 그리고 리모델링에 대한 관심이 뜨거운 것 같습니다.

 

어떤 차이가 있는지 잘 구분하시길 바랍니다!

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