부동산 양도소득세 과세대상·세율·장기보유특별공제율·신고납부기한·가산세 간단 총정리

 

부동산 양도 시 반드시 내야할 세금인 양도소득세는 여러 상황에 따라 과세율 공제율이 다르게 적용됩니다.

 

양득세의 과세대상, 기본세율, 장기보유특별공제액, 신고납부기한, 가산세 발생 경우 등 전반적인 내용을 정리해보겠습니다.

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.1. 양도소득세란?

• 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세
• 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나, 손해를 본 경우에는 양도소득세 비과세

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2. 양도소득세 과세대상

 

과세대상
부동산	토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함)
부동산에 관한 권리	부동산 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권

 

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3. 양도소득세 과세대상의 양도 범위

 

① 양도로 보는 경우

• 자산의 소유권이전을 위한 등기 등록에 관계없이 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 대가성으로 사실상 소유권 이전되는 경우
• 증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에 있어서 수증자가 인수하는 채무상당액은 그 자산이 사실상 유상양도되는 결과와 같으므로 양도에 해당

 

② 양도로 보지 않는 경우

• 신탁해지를 원인으로 소유권 원상회복 되는 경우, 공동소유 토지를 소유자별로 단순 분할 등기하는 경우, 도시개발법에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우 등
• 배우자 또는 직계존비속간 매매로 양도한 경우, 증여한 것으로 추정되어 양도소득세가 아닌 증여세 과세

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4. 양도소득세 세율

① 양도세 기본세율(23년 이후)

’23년 이후
과표	세율	누진공제
1,400만원 이하	6%	-
5,000만원 이하	15%	126만원
8,800만원 이하	24%	576만원
1.5억원 이하	35%	1,544만원
3억원 이하	38%	1,994만원
5억원 이하	40%	2,594만원
10억원 이하	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

 

② 부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산의 양도세율

 

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5. 양도소득세 비과세요건

• 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우, 2년이상 보유한 경우 비과세

 

* 양도 당시 실지거래가액이 12억원 초과하는 고가주택은 제외

* ’17.8.3. 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상이어야함

* 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배(수도권 내 주거·상업·공업지역은 3배)까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 비과세되는 1세대1주택 범위로 산정

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6. 양도소득세 감면요건

• 장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한 경우 감면.

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7. 양도소득세의 신고납부

• 부동산을 양도한 경우, 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고·납부

예) 2021.7.15. 잔금을 지급받았다면 예정신고·납부기한은 2021.9.30.까지임

 

* 신고·납부 기한이 토요일·일요일·공휴일·근로자의 날인 경우 그 날의 다음 날을 기한으로 함

* 양도시기는 원칙이 대금청산일임(예외적으로 대금청산일 전 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 양도시기가 됨)

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8. 양도소득세 법정 신고기한

소득종류	구분	법정신고기한
토지 또는 건물, 부동산에관한권리, 기타자산, 신탁 수익권	예정	양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월
	확정	양도일이 속하는 연도의 다음연도 5.1 ~ 5.31일까지
토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래 계약허가를 받기전에 대금을 청산 한 경우	예정	그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월
	확정	그 허가일이 속하는 연도의 다음연도 5.1 ~ 5.31일까지

 

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9. 양도소득세 분할납부

• 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월이내에 나누어 낼 수 있음

 

구분	분할납부할 수 있는 세액
납부할 세액이 2천만원 이하일 경우	1천만원을 초과하는 금액
납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우	납부할 세액의 1/2 이하의 금액

 

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10. 양도소득세 가산세

 

종 류	부과사유	가 산 세 액
신고불성실가산세	일반과소신고 초과환급신고	과소(초과)신고 납부(환급)세액 × 10%
	단순무신고	무신고 납부세액 × 20%
	부당무신고 부당과소신고	무(과소)신고 납부세액 × 40%
납부지연 가산세	미납·미달납부	미납·미달납부세액 * 미납기간 * 22/100,000(’22.2.14. 이전까지는 25/100,000) (미납기간 : 납부기한 다음날 ~ 자진납부일 또는 고지일)
기장불성실가산세	대주주 등의 주식 또는 출자지분 양도	1.일반적인 경우 : 산출세액 * 기장누락 소득금액/양도소득금액 * 10% 2.산출세액이 없는 경우: 거래금액 * 7/10,000
환산취득가액 가산세	건물신축(증축)취득 후 5년이내 양도	환산취득가액(건물분) × 5%

 

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11. 장기보유특별공제액 계산시 양도세 공제율

• 일반 장기보유특별공제율

구 분	2021.1.1. 이후 양도
적용 대상/보유기간	토지·건물·주택	1세대 1주택
		보유기간	거주기간
2년 이상			8%
3년 이상	6%	12%	12%
4년 이상	8%	16%	16%
5년 이상	10%	20%	20%
6년 이상	12%	24%	24%
7년 이상	14%	28%	28%
8년 이상	16%	32%	32%
9년 이상	18%	36%	36%
10년 이상	20%	40%	40%
11년 이상	22%	보유기간 중 2년 이상 거주한주택 (‘20.1.1이후 양도분부터)	거주기간 2년이상 3년미만은 보유기간 3년이상에 한정
12년 이상	24%
13년 이상	26%
14년 이상	28%
15년 이상	30%
16년 이상
17년 이상
18년 이상
19년 이상
20년 이상

 

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부동산 양도시 발생하는 양도소득세의 전반적인 부분을 알아보았습니다.

 

이외에도 종합부동산세, 재산세 등 부동산 관련 세금을 사전에 확인하시길 바랍니다.

 

그럼 오늘도 화이땅!

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