분양권·입주권 차이ㅣ매매 시 취득세·양도세율·비과세·전매제한 간단정리

 

분양권과 입주권의 차이를 알고 계신가요?

 

비슷한 것 같아서 주택수는 어떻게 산정하는지, 세금은 어떻게 내는지 등 많이 헷갈리실 것 같은데요,

 

사실 분명한 차이가 있습니다. 차이점과 세금, 전매제한요건 등을 간단하게 정리해보겠습니다.

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1. 분양권 입주권 공통점

• 새 아파트에 입주할 권리
• 시세보다 비교적 저렴하게 얻을 수 있음

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2. 분양권 뜻

• 아파트 청약에 당첨되면 받는 입주 권리
• 조합원에 배정된 물량 제외, 나머지 물량에 대한 권리
• 입주권을 가진 조합원에게 우선 공급함
• 분양권을 가진 수분양자 동호수는 잔여 세대 중 임의로 배정

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3. 입주권 뜻

• 재개발·재건축 조합원이 새 아파트에 들어갈 수 있는 권리
• 기존 주택 허물고 새 아파트 짓는 정비사업 조합원이 아파트 완공 후 입주할 수 있는 권리
• 기존 주택 철거 여부와 상관없이 정비사업 조합원에게만 주어짐
• 입주권이 있으면 동호수를 먼저 정할 수 있음
• 사업시행인가 이후 관리처분계획인가에 발생, 관리처분인가가 끝나면 입주권 확정

*관리처분인가: 정비사업 시행 이후 건물과 대지에 조합원 간 자산을 배분하는 절차

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4. 분양권·입주권 차이

	분양권	입주권
개념	청약 당첨자 입주권리	재건축·재개발 사업 조합원 입주권리
이전등기	토지 + 건물	건물
주택수 산정	포함(2021.01.01부터) 1가구 1분양자 = 다주택자	포함
취득세	아파트 완공 후	입주권 매수 시 토지 취득세 아파트 완공 후 건물 취득세
양도세율	1년 미만 보유: 양도차익 기준 70% 1년 이상 보유: 양도차익 기준60%	1년 미만 보유: 양도차익 기준 70% 1년 이상 ~ 2년 미만 보유: 양도차익 기준 60% 2년 이상 보유: 기본세율(6 ~45%)

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5. 분양권 세금부과

분양권과 입주권은 모두 주택 수에 산정되기 때문에 매매할 때 세금을 내야합니다.

 

오피스텔은 취득 이후 실제로 사용하기 전까진 주거용, 상업용이 확정되지 않기 때문에 오프스텔 분양권은 주택 수에 미포함입니다.

 

1) 2021.01.01 전에 아파트 분양권 취득한 경우, 주택 수에 포함되지 않음, 그 이후는 산정

• 1주택자 분양권 → 1가구 2주택자로 간주(다주택자) → 양도소득세 중과세율 적용
• 기본세율(6~45%) + 가산세 20%

 

즉, 단기 투자 목적으로 분양권을 매매한 경우 세금을 더 많이 부과합니다.

 

2) 다주택자가 조정대상지역에서 주택을 파는 경우

• 2주택자: 기본세율에 20% 중과
• 3주택자: 양도세율 30% 중과

* 지방 소득세(양도소득세의 10%)는 별도 부과

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6. 분양권 비과세 요건

 

1) 주택보유자가 기존 주택 팔고 1년 후 + 분양권 취득일 기준 3년 이내 비과세 요건 갖춘 주택 양도하면 비과세

• 아파트 준공이 마치지 않아 3년 이내 기존 주택 양도하지 못하면 특례 규정 적용

 

2) 분양권 취득 주택이 완공 전이나 완공 후 2년 이내 기존 주택 양도 + 세대원 전원 전입 + 1년 이상 거주하면 기존 주택 비과세

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7. 분양권 전매제한

 

전매제한은 분양시장 투기를 차단하기 위한 대표적인 규제입니다.

 

1) 아파트 분양권 전매제한 기간

• 수도권: 최대 3년, 투기과열지구는 5년, 조정대상지역은 3년
• 비수도권: 최대 1년

 

2) 분양가상한제 적용된 단지의 전매제한 기간

• 투기과열지구: 5 ~ 10년
• 기타 공공택지: 3 ~ 8년

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이렇게 분양권과 입주권 차이점을 간단하게 알아보았습니다.

 

양도세나 취득세, 전매제한의 경우 상황에 따라 다르게 적용되는 경우가 많으니,

 

자세한 사항은 꼭 다시 확인하시길 바랍니다.

 

그럼 오늘도 화이땅!

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